DVF : comprendre d'où viennent vraiment les prix affichés

Une base construite sur des actes, pas sur des annonces

Les Demandes de Valeurs Foncières (DVF) sont publiées par la Direction Générale des Finances Publiques (DGFiP) à partir des actes notariés et du cadastre. Chaque ligne correspond à une mutation immobilière réellement enregistrée : le prix qui y figure est celui payé par l'acheteur, pas un prix affiché dans une annonce ni une estimation d'agence.

C'est la différence fondamentale avec les portails comme SeLoger ou MeilleursAgents : ces derniers affichent des prix de vente estimés ou des prix d'annonces (souvent supérieurs au prix final négocié). DVF, elle, remonte le prix effectivement inscrit dans l'acte de vente chez le notaire.

En contrepartie, DVF ne dit rien de l'état du bien, de son exposition, de ses éventuels travaux à prévoir ou de la qualité du quartier au mètre près. C'est un indicateur de marché, pas une expertise individuelle.

Ce que chaque ligne DVF contient (et ne contient pas)

Une mutation DVF précise la date, la nature (vente, expropriation, etc.), la valeur foncière, l'adresse, la surface du bâti, le nombre de pièces, et le type de local (maison, appartement, dépendance, local commercial…). Pour les biens en copropriété ou vendus avec plusieurs lots (une maison et son garage sur une parcelle voisine, par exemple), une même mutation peut regrouper plusieurs lignes.

C'est une source de biais fréquente : si on ne filtre pas ces mutations multi-lots, le prix au m² calculé peut être faussé, à la hausse comme à la baisse, car le prix total de la mutation est réparti implicitement sur des lots dont la nature diffère. Sur ce site, ces mutations sont exclues du calcul pour cette raison.

DVF ne contient pas non plus de note sur l'état du bien (rénové ou à rénover), sur le DPE, ni sur d'éventuelles servitudes. Deux maisons vendues au même prix au m² dans la même commune peuvent avoir des états très différents.

• Valeur foncière = prix inscrit dans l'acte notarié, pas un prix d'annonce
• Mutations multi-lots exclues de nos calculs (biais de répartition du prix)
• Aucune information sur l'état du bien, le DPE ou les travaux à prévoir
• Couverture nationale sauf Bas-Rhin, Haut-Rhin, Moselle et Mayotte (cadastre non concerné par DVF)

Une fraîcheur à deux vitesses

DVF est mise à jour deux fois par an seulement (avril et octobre), et avec un décalage : une vente signée en fin d'année peut n'apparaître dans la base que plusieurs mois plus tard, le temps que l'acte notarié soit enregistré et transmis. Il ne faut donc jamais lire un prix DVF comme une photographie du marché « aujourd'hui » — c'est une photographie du marché tel qu'il était il y a quelques mois à quelques trimestres.

Sur ce site, chaque page commune affiche la période exacte couverte par les transactions utilisées pour le calcul, précisément pour éviter cette confusion.

Pourquoi ce n'est (volontairement) pas une estimation

Une estimation immobilière prend en compte l'état précis du bien, son exposition, ses annexes, le marché local instantané et souvent une visite. Les chiffres DVF sont un agrégat statistique : ils disent « voici à quel prix se sont vendues des maisons ou appartements comparables dans cette commune récemment », pas « voici ce que vaut votre bien ».

C'est un point de départ solide pour se faire une idée de gamme de prix avant de creuser, pas un substitut à l'avis d'un professionnel (agent, notaire, expert) sur un bien précis.

DVF face aux estimations des portails : un ordre de grandeur cohérent

À titre de comparaison, les portails d'estimation (SeLoger, MeilleursAgents) situaient début 2026 le prix moyen des maisons à Angers autour de 3 430–3 490 €/m², et celui des appartements autour de 3 200–3 260 €/m². Nos calculs DVF sur la période 2022–2024 donnent une médiane de 3 385 €/m² pour les maisons et 3 590 €/m² pour les appartements à Angers : le même ordre de grandeur, avec un écart logique puisque les portails modélisent une estimation « aujourd'hui » alors que DVF reflète des ventes réelles sur les deux à trois années précédentes.

Cette cohérence n'est pas une coïncidence : les algorithmes d'estimation des portails s'appuient eux-mêmes largement sur l'historique DVF, ajusté par des modèles propriétaires. La différence n'est donc pas la source des données, mais la fraîcheur et la méthode d'ajustement.