Pourquoi ce site affiche-t-il la médiane plutôt que la moyenne ?

Parce que la médiane résiste beaucoup mieux aux biens atypiques (château, ruine, bien très rénové) qui peuvent fortement déformer une moyenne, en particulier sur les petites communes où peu de ventes sont enregistrées chaque année.

À partir de combien de ventes un prix médian devient-il fiable ?

Il n'y a pas de seuil absolu, mais plus l'échantillon est petit, plus la prudence est de mise. En dessous d'une dizaine de ventes sur plusieurs années, le chiffre doit être vu comme un simple repère, pas comme une référence de marché solide.

Guide · 5 min de lecture

Médiane ou moyenne : le chiffre qui change tout dans un prix au m²

Deux communes peuvent afficher le même prix moyen au m² et avoir des marchés très différents. Comprendre la médiane évite de se faire piéger par quelques ventes atypiques.

Pourquoi la moyenne peut tromper

La moyenne additionne tous les prix au m² d'une commune et divise par le nombre de ventes. Le problème : un seul château vendu 8 000 €/m² ou une ruine bradée à 300 €/m² suffit à tirer fortement la moyenne d'une petite commune, alors que la grande majorité des ventes s'est faite dans une fourchette bien plus resserrée.

Plus la commune est petite (peu de transactions par an), plus ce risque est élevé. Sur une grande ville comme Angers, avec plusieurs milliers de ventes sur trois ans, un bien atypique pèse peu. Sur une commune rurale où seules 10 ou 15 maisons se sont vendues sur la période, un seul bien inhabituel peut décaler la moyenne de plusieurs centaines d'euros au m².

Ce que mesure la médiane

La médiane est le prix au m² « du milieu » : la moitié des ventes se sont faites au-dessus, l'autre moitié en dessous. Elle est beaucoup moins sensible aux biens atypiques, car elle ne dépend que de la valeur centrale du classement, pas de l'ampleur des écarts.

C'est pour cette raison que ce site affiche la médiane en priorité, et la moyenne en complément seulement. L'écart entre les deux peut être un vrai signal : sur les appartements de Saumur, nos calculs DVF (2022–2024) donnent une médiane à 2 424 €/m² contre une moyenne à 4 247 €/m² — soit près de 1 800 € d'écart. Ce n'est pas une erreur : quelques ventes de programmes neufs ou de biens haut de gamme, bien plus rares mais bien plus chers, tirent fortement la moyenne vers le haut sans refléter le prix auquel se vend la majorité des appartements saumurois.

Médiane = valeur centrale, peu sensible aux biens atypiques
Moyenne = sensible aux valeurs extrêmes, surtout sur petit échantillon
Un grand écart médiane/moyenne signale un marché hétérogène ou peu de transactions

Le nombre de ventes compte autant que le prix

Une médiane calculée sur 5 ventes n'a pas la même valeur qu'une médiane calculée sur 500. Sur les petites communes du Maine-et-Loire, il n'est pas rare qu'une seule ou deux ventes de maisons soient enregistrées sur une année entière : dans ce cas, le chiffre affiché est un repère très approximatif, pas une tendance de marché fiable.

Sur ce site, chaque page commune affiche le nombre de transactions utilisées pour chaque chiffre, avec un avertissement explicite quand l'échantillon est trop faible pour être interprété comme une tendance solide.

Une commune en tête ?

Consultez son prix médian au m², calculé à partir des transactions DVF réelles.

Voir les prix par commune

Questions fréquentes

Pourquoi ce site affiche-t-il la médiane plutôt que la moyenne ?: Parce que la médiane résiste beaucoup mieux aux biens atypiques (château, ruine, bien très rénové) qui peuvent fortement déformer une moyenne, en particulier sur les petites communes où peu de ventes sont enregistrées chaque année.
À partir de combien de ventes un prix médian devient-il fiable ?: Il n'y a pas de seuil absolu, mais plus l'échantillon est petit, plus la prudence est de mise. En dessous d'une dizaine de ventes sur plusieurs années, le chiffre doit être vu comme un simple repère, pas comme une référence de marché solide.